東京23区内でもともと住んでいた分譲マンション１室を貸している「ぼちぼち大家」の鴨庭ナランさん。家賃収入を「不動産所得」として確定申告。『超シンプルな青色申告、教えてもらいました！』の内容も一部を特別公開しながら、国税庁のサイトからe-Taxした模様をお届けします。令和６年分のフリーランスの確定申告（青色申告）レポート、不動産所得版！
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フリーランスがやるべき節税１位の青色申告（当倶楽部調べ）。「いちばん分かりやすい本！」と好評の1冊。＊イラスト：コジママユコ
インボイスって何？ 控除の入力モレ対策など、節税の基礎からわかる本はこちら。↓
事業所得の申告レポートはこちら。↓
フリーランス＆大家さんなら、青色申告で65万円控除OK
こんにちは。
「ぼちぼち大家」の鴨庭ナランです。
現在、東京２３区内の分譲マンション１室（２LDK）を自主管理で賃貸しております。
もともと住んでいた持家マンションの１室を貸し出しただけの超スモール大家さんです。
ぼちぼち大家デビューやこちらの連載をはじめることになった経緯はこちらをどうぞ。
今回は、先日e-Taxで提出した確定申告の様子をお届けします。
「転勤で持家を賃貸している」
「自分年金としてマンションを一部屋だけ不動産投資をしている」
……など、小さな規模であっても家賃収入があれば確定申告が必要です。
また、赤字が出た場合などは、確定申告をすることで他の所得との損益通算（合算）ができ、税金の還付（払い過ぎた税金が戻ってくること）を受けられることもあります。
確定申告には、白色と青色がありますが、私がしているのは青色申告。
青色申告ができるのは、以下の人たちです。
●事業所得がある人（フリーランス、個人事業主）
●不動産所得がある人（大家さん）
●山林所得がある人（山林などの資産がある人）
私の場合は、フリーランスとしての「事業所得」と大家さんとしての「不動産所得」の２つを申告しています。
青色申告をすると10万円〜65万円の控除があるなど、大きな節税になります。
控除額10万円〜65万円の違いは、「事業規模」か「業務規模」かなど。
原則として社会通念上、「事業の規模に該当するかどうか」で判断するとのこと。
「5棟10室」というのが客観的な基準として一般的に使われているようです。
ちなみに私の場合、貸している部屋は１室のみですが65万円控除。
秘密の裏ワザを使っている……わけではなく、以下の条件に該当するからです。
ただし、事業所得と不動産所得の双方がある場合には、不動産所得が業務的規模であったとしても、最高65万円までの青色申告特別控除額が適用できます。
「事業所得」がある人は、業務規模の「不動産所得」でも、e-Taxをすれば65万円の控除が適用されます。
青色申告をするためには届出が必要です！
青色申告の最初の一歩は、「青色申告承認申請書」を事前に提出すること。
届出には期限がありますので、青色申告にしようと思ったら早めに申請しましょう。
令和６年分、変更点 ＆ 大事なポイントなど
2025年確定申告の大事なところを、ざっくりまとめると以下の通り。
● 入力画面がスマホと同じになった（PC版のデザイン変更）
● スマホとマイナンバーカードがあればe-Tax可
● スマホもマイナンバーカードがなくても、ID・パスワード方式でe-Tax可
● 作成順序は、「決算書」→「所得税申告書」
● 作成データは随時保存
● マイナスを表す「△」表記は不可。「-」で入力
● Mac・iPhoneでは、ブラウザはSafariを使用すること
● マイナス表示「-」ができないときは別の場所で表示させてコピペ
● マイナポータル連携は、無理にしなくてもOK
確定申告（青色申告）の方法は、いくつかあります。
●「手書き」派・・・昔ながらの手書きの申請書を提出する場合。（e-Taxはできません）
●「会計ソフト」派・・・銀行・クレジット決済の自動連携などの機能つき（freee、やよいの青色申告やよいの青色申告、マネーフォワードクラウド）。月額1000円前後～（無料試用期間アリ）
●「簡単仕訳帳」派・・・『超シンプルな青色申告、教えてもらいました』藤原道夫・著からDLできるシンプルなソフト（Excelシート）、定価1700円+税。連携などの機能はなし
ちなみに私は、「簡単仕訳帳」で記帳、国税庁「確定申告書等作成コーナー」からe-Tax。
ぼちぼちフリーランス倶楽部の中山圭子さんと同じです。
以前は別のソフトを使っていたのですが、こちらに乗り換えました。
「事業所得」も「不動産所得」も簡単仕訳帳です。
e-Tax（電子申告）に必要な準備
パソコンからe-Taxをする方法はいくつかありますが、
ネットにつながる環境、マイナンバーカード、スマホ、があれば、e-Taxできます。
また、ID・パスワード方式は、マイナンバーカードがなくてもe-Taxできます。
ID・パスワード方式を利用するには手続きが必要ですが、（混んでいなければ）税務署でその日のうちに手続き完了します。
中山さんは2021年にID・パスワード方式の手続きしたそうです（レポはこちら）。
※このときは、スマホでは事業所得の申告はできませんでしたが、いまはできます。
2年前の情報ですので、登録模様のみご参照ください。
「確定申告書等作成コーナー」からe-Tax
「確定申告」、または「確定申告書等作成コーナー」で検索。
「国税庁 確定申告書等作成コーナー」をクリックすると、「作成コーナートップ」へいきます。
「作成開始」をクリック……の前に、初めての人やPCをMacに変えた人は、「ご利用ガイド」を読んでおきましょう。
特に「推奨環境」をチェック。
ここに、推奨ブラウザ（MacならSafariのみ）などが記されています。
「ご利用ガイド」の確認が済んだら、「作成開始」をクリック。
「税務署への提出方法の選択」ページ。
マイナンバーの質問に「はい」をクリック、「認証方法の選択」は、「スマホ」か「ICカードリーダライタ」のどちらかをクリック。
ICカードリーダライタを利用するのは、以前からe-Taxしている人ですね。
初めての人なら、「スマートフォンを使用する＞」でよいでしょう。
ちなみに私は、スマホ、ICカードリーダライタのどちらでもない、「ID・パスワード方式」派。
「ID・パスワード方式」の人は、「提出方法を変更する方はこちら」の右端の「▼」をクリック。
現れた「e-Tax（ID・パスワード方式）」をクリックして進みます。
識別番号などを入力、必要事項を確認、進みます。
作成のキモは２つ。「作成順」と「データ保存」
ここから申告に必要な書類を作成していくのですが、覚えておいていただきたいのは次の順番。
確定申告書等作成コーナーでする順番は、以下の通り。
①決算書の作成
②所得税申告書の作成
決算書で入力したデータを元に所得税の申告書ができあがります。
ですから、この順番は必守です。
もう一つ大事なことは、
中断するときは必ずデータを保存すること。
申告作業は、慣れないと時間がかかります。私も日をまたいで作業することもたびたびでした。
データを保存しておけば、中断したところから再開できますので、無理をせず休憩しながらやりましょう。
各画面の下のほうに「ここまでの入力内容を保存する」のボタンがあります。
クリックすると下記画面がでますので、ここで「入力中のデータをダウンロードする」をクリック。
再開する場合は、「作成コーナートップ」から、「保存データを利用して作成」をクリック。
中断のときだけでなく、決算書、申告書の作成が終わったときも保存するように促されますので、そこでも必ず保存を忘れずに。
申告し終わったあとで、修正が必要になる場合もあります。保存してあれば、修正も簡単です！
まずは「決算書」を作成！
「作成する申告書等の選択」のページで「令和６年の申告書等の作成」の右端「▼」をクリック。
「決算書・収支内訳書（➕所得税）」をクリック。
「マイナポータル連携の選択」では、事前準備をしていない人は「連携しないで申告書等を作成する」を選択（書面で交付された控除証明書などの内容を直接入力する従来の方法）。
※私も、今年は従来通り直接入力でやりました。
「次へ進む」をクリック。
スマホを使ってQRコード読み取る、
または、ICカードリーダライタを使用するなど、
それぞれの方法で進む。
「決算書・収支内訳書の作成」のページ、「次へ進む」をクリック。
「作成する決算書・収支内訳書の選択」では、「青色申告決算書」を選択し、「次へ進む」。
「青色申告決算書の種類選択」では、「不動産所得がある方」など該当する項目の右端「＞」をクリックすると……
決算書（一般用）の入力」の「損益計算書の入力」が現れます。
「期間の入力」は、去年起業した人は、起業した日を入力。
それ以前からフリーランスの人は、1月1日～12月31日でOK。
「収入金額の合計」など項目右端の「∨」をクリックすると、賃貸料などの項目があらわれるので「入力」していきます。
「必要経費の合計」では、「減価償却費」の項目では、「取得価格」「未償却残高」などの必要事項を入力すると、自動で計算されます。
科目がなければ、「任意科目」で追加できます。
マンションの月々の「管理費」、
賃貸の入退去や募集をしたときの「賃貸手数料」、
また、借主さんや業者への挨拶や差し入れ代なら「接待交際費」にしました。
「本年中における特殊事情・保証金等の運用状況」の項目も、何かあれば入力。
私の場合は、入退去でいつもよりもお金の出入りがあったので、その旨を以下のように入力しておきました。
「退去と入居があったため、修繕費、水道光熱費（工事中）、不動産手数料、接待交際費（業者への差し入れお礼、入居者への贈答品）などの経費あり。」
入力を確認して「次へ進む」をクリック。
「青色申告特別控除に関する質問」は、以下を選択。
「事業所得」など「不動産所得」以外の所得がある場合は、「貸借対照表の合算」を聞かれるので、選びます。
それぞれの所得ごとにしたほうがわかりやすいので、私は「所得ごとに入力する」を選択。
次は、貸借対照表の入力。
「期間」は損益計算書と同じです。
金額の入力は、右端のマークを押すと出てきます。
期首に入力するのは、帳簿の期首（1月1日）に転記入力した金額 = 前年の期末（前年の決算書を確認）から引き継いだ金額です。
※簡単仕訳帳を使っている人は、P.109参照。
不動産所得の場合は、「建物、土地、借入金、保証金・敷金」などの科目に金額が入ります。
また、厳密にいえば、家賃は翌月分を先にもらっているので、１月分は「前受金」での仕訳になります（任意科目で追加）。
期末に入力するのは、簡単仕訳帳の決算書でいうと、以下の図の通り。
左側（黄色の囲み）の金額を「資産の部」に、
右側（青色の囲み）の金額を「負債・資本の部」に、それぞれの金額を期末の欄へ転記。
ここで、注意したいのが、マイナスを表す「△」の表示が「確定申告書等作成コーナー」では認識しないこと。何度やってもエラーが出る場合はこのケースかも（私がそうでした）。
「△」のマイナス表示がある場合は、「-」に修正が必要です！！
私は、打ち込みの手間や間違いを避けるために、「簡単仕訳帳」の決算書データからコピペしていましたが、この「△」マイナス表示がある人は「-」マイナス表示に修正するのを忘れずに！
正しく入力されると、以下のように「一致」となります。
この期首、期末の欄がそれぞれ「一致」しないと、先へ進めません。
私も「簡単仕訳帳」に出合うまで、何度ここで足止めをくらったことか……。
「元入金」が期首と期末で同額でないとエラーが出て進めません。
「事業主借」の金額を調整してバランスしてみてください
【注意】スマホから申告の場合
スマートフォンによってはマイナス記号「-」が表示できなかったり、認識されなかったり、という事態も！（私も遭遇しました）
この場合は、メモ帳など別の場所でマイナス記号「-」を入力＆表示したものをコピー＆ペーストすることで対応できました。
マイナス記号にも「➖,−,-,」などいくつかタイプがありますが、iPhone15では「-」の一番短いタイプのものが認識しました。
メモ帳などで「-」を表示、コピー＆ペースト
次の画面で「所得金額の確認」をしたら、「納税地情報」などを入力。
その後、「送信方法の選択」へ。
ここでは「作成コーナーから所得税の確定申告書と一緒に送信する」を選択。
「確認する帳票の選択」はそのまま、「帳票表示・印刷」をクリックして確認、必要なら印刷（印刷は修正があるかもしれないので、私は最後にします）。
これで、決算書の作成は完了！
次に、「所得税申告書」を作成！
「電子申告等データ内容確認後の作業について」の画面で、まずは「入力データを保存する」。
それから「所得税の申告書作成はこちら」をクリック。
「入力した情報を引き継いで、、、」と出るので「はい」をクリック。
「引継ぎ情報等の確認」を確認したら、「所得税の申告書の作成画面へ」をクリック。
「申告書の作成をはじめる前に」の画面を確認、「e-Taxにより税務署に提出する」を選択。
「予定納税の通知」を選択（私は受けていないので「いいえ」）。
「不動産所得の入力」の画面になります。
「収入金額の合計」「所得金額」で金額を確認したら、「帳簿の種類」は「2 会計ソフト等で作成した帳簿」を選択。
次は「所得控除の入力」。
控除の入力モレや金額のミスのないように気をつけましょう。
私は間違えて、後から慌てて修正したことがよくあります。
同居していない親でも扶養に入れられることもあるなど、意外と知られていない控除もありますので、自分は条件に当てはまるかを確認してみましょう。
控除の入力が終わったら、「計算結果確認」の画面に。
ここで、「還付される金額は、〇〇〇円です」など表示され、これまでの入力事項が表示されますので、入力モレなどがあれば、各項目の下にある「修正する」を押して修正しましょう。
なければ次へ。
「財産債務調書、住民税等入力」で該当するものがあれば入力。
「還付金額について」を確認して「受取方法の選択」を入力。
住所氏名やマイナンバーなどを入力して、「送信前の申告内容確認」へ。
「帳票表示・印刷」「決算書等帳簿の表示」など確認。
「送信準備」の画面で、「利用者識別番号の確認」をして、「次へ進む」。
あとは、それぞれの提出方法で必要な処理をして「送信」。
「申告書等送信票（兼送付書）等の確認」、「送信後の作業のご案内」などチェック。
データのダウンロードを忘れずに。
パソコンの「ダウンロード」フォルダを確認して、↑このファイル（r6shotoku_kessan.data）があればOK。
※（２）～など数字がついている場合は、複数回、保存したもの。
数字の大きいものが最新の（最後に保存した）データです。
「令和６年確定申告」など、分かりやすい名前のファイルを作ってそこに保存しておきましょう。
データを保存しておくことで、送信した申告書の訂正も楽にできます。
もしも、送信後に間違いに気づいたときは……
令和７年３月１７日（月）までの所得税の申告期限内なら、訂正したものを再度送信すればOK。
保存したデータを使うことで、一から入力しなくてすみます♪
「r6shotoku_kessan.data」のデータを使用するときは「作成コーナートップ」から。
途中からでは開けません
データを使って再開する場合は、必ずトップページ（↓）から。
お疲れ様でした！
その他、確定申告に役立つ参考サイト
事業所得の申告はこちら↓
簡単仕訳帳を使っている人は、こちらの記事もご参照ください。⇩
まだ帳簿の整理段階で、「この仕訳はどうしたらいい？」などはAIの活用法を紹介。⬇️
みなさんの申告が無事に終わりますよう、心から祈っております！
連載【分譲マンション ぼちぼち大家 奮闘記①〜⑤】もどうぞ。↓
文／鴨庭ナラン
東京２３区内の分譲マンション（２LDK）１室を賃貸している「ぼちぼち大家」８年目（入居者は２世帯目）。毎年の確定申告は、『超シンプルな青色申告、教えてもらいました！』の簡単仕訳帳を利用中。
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